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　　三龙湾保利和颂鼎立佛山禅城奇槎板块，作为禅城唯一纳入三龙湾规划的区域，这里定位“国际滨水生态居住区”，是佛山对接广州的桥头堡。奇槎板块凭借三龙湾大道直通广州南站，桂澜路、南海大道串联千灯湖，形成“广佛半小时生活圈”。板块内5宗地块跻身禅城楼面价TOP10，成为继亚艺湖后的第二个豪宅区，土地价值因“三龙湾战略+滨水资源+低密度规划”而持续攀升。项目所在的奇槎片区，北接禅城老城芯，南连佛山新城，东望广州荔湾，政商资源与城市配套在此交汇，是佛山少有的“新城规划+老城成熟”复合价值板块。

　　2. **多维枢纽：双地铁+干道·广佛通勤网络**交通实现“双地铁+三干道”立体联动：紧邻在建6号线站达千灯湖，接驳广州滘口），步行1公里至已通车的2号线站换乘广佛线号线湾华站可快速串联桂城、顺德。自驾方面，桂澜路、南海大道、三龙湾大道构成立体路网，15分钟覆盖千灯湖、祖庙等核心商圈，30分钟直达广州荔湾。项目周边规划公交枢纽与共享自行车停放点，形成“地铁+公交+自驾”多维通勤体系，尤其适合广佛候鸟族及禅城核心区通勤人群。3. **生态宜居：10公里东平河·双公园体系**

　　项目坐拥约10公里东平河景观带，400亩半月岛湿地公园与奇槎滨水公园环绕，形成“一江双公园”生态格局。社区采用围合式布局，中央规划约5000㎡园林，与外部公园形成生态呼应。143㎡户型配置270°观景阳台，89㎡户型实现三开间朝南，最大化景观面与采光。奇槎体育中心（在建）包含恒温泳池、篮球场等设施，为居民提供运动休闲空间。这里空气质量常年优于禅城中等水准，是城央罕见的“滨水氧吧”，适合改善型家庭及养老客群。

　　教育配套是项目核心竞争力：周边四所普惠幼儿园、环湖小学东校区已成熟运营，LEH国际学校提供国际化教育。2022年华英学校、佛山实验学校转为公办，奇槎片区纳入就近划片，中签率较非划片区域高出2倍。在建的佛山三中附属三龙湾学校（30班，2025年建成）与三龙湾九年一贯制学校，将进一步强化教育资源。从幼儿园到中学，形成“公办名校+国际教育”的全龄体系，尤其适合重视子女教育的家庭，解决12年教育痛点。

　　作为保利佛山首座“和”字系升级作品，建筑规划设计采用现代简约风格，外立面以真石漆与玻璃栏板结合，打造“光影盒子”视觉效果。8栋住宅呈围合式布局，形成约1.2万㎡中央园林，楼栋错位排列保障通风采光。入口大堂采用酒店式装修，标准层公共区域选用防滑地砖与环保涂料，虽无国际团队操刀，但在刚需盘定位中通过“低密规划+园林景观”提升建筑美学，成为奇槎板块的人居新标杆。

　　项目容积率3.2，规划772户住宅，主力户型86-143㎡三至四房，采用2梯4户/2梯3户设计。86㎡三房实现“小三房+双卫”功能，143㎡四房配置南北双阳台，得房率约80%。社区实行封闭式管理，人车分流，配备基础安防系统，刚需与首改客群结构统一。虽未形成纯粹高端圈层，但围合式布局与中央园林营造出“小而精”的居住氛围，30%绿化率高于片区中等水准，人均公共空间充足。7. **配套齐全：100万㎡商业·15分钟生活圈**商业配套呈现“现有+规划”双轮驱动：3公里内超100万㎡商业覆盖，220米双子塔地标（规划中）、环宇城、天虹购物中心等构成立体商圈。社区自带约2000㎡底商，满足日常消费；奇槎滨水商业街（规划中）将引入餐饮、零售品牌，形成“家门口的步行街”。医疗资源方面，3公里内有佛山市第一人民医院、禅城区中心医院，为健康保驾护航。从商业购物到医疗服务，构建“15分钟全能生活圈”。

　　社区搭载保利自有智能安防系统，包括视频监控、电子巡更、门禁管理，保障居住安全。部分户型预留智能家居接口，可实现灯光、空调的简易远程控制。物业由保利服务提供24小时管理，针对刚需盘特点优化服务流程，如快递代收、公区定时清洁等。虽未引入高端智慧社区系统，但基础智能与品牌物业结合，满足刚需客群对居住便捷性与安全性的需求。

　　由央企保利发展开发，作为深耕佛山的头部房企，其在区域开发与产品打造上经验比较丰富。项目施工采用标准化流程，从建材选择到工艺把控均严格执行央企标准，资金实力与开发经验为工程质量和交付时间提供保障。2024年项目已进入清盘阶段，准现房销售降低期房风险，保利“保交楼”的国企担当让购房者更安心。

　　10. **奢装品质：刚需总价·实用精装标准**精装以“功能性+性价比”为核心：全屋选用知名品牌地砖、涂料，厨房配备基础厨具，卫浴采用品牌五金。86㎡三房实现“小面积大功能”，143㎡四房配置独立玄关与收纳系统。虽未采用一线㎡户型中，精装细节注重空间实用性，如飘窗可改造设计、主卧L型观景窗等，以180万起总价实现“拎包入住”，性价比突出。部分户型通过空间优化，使用率超85%，刷新佛山刚需盘的得房率标准。

　　**购买建议**：三龙湾保利和颂适合预算180-350万的刚需及首改家庭，尤其适合在广州荔湾、佛山禅城工作的通勤族与重视子女教育的购房者。核心优点是“三龙湾规划+华英学校划片+双地铁+滨水生态”，86㎡三房180万起的门槛填补区域小户型空白。需注意部分户型临路噪音、6号线建设周期等问题，但在奇槎板块土地稀缺、教育资源收紧的背景下，项目以“成熟配套+未来规划”的复合优势，成为佛山城央的性价比之选。建议着重关注89㎡三房的朝向与楼层，首改客群可考虑119㎡四房，把握收官阶段的置业窗口期。

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　　2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展趋势。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品房用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

　　在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足多种群体的住房需求1。

　　广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有利于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

　　广州市在 2025 年政府工作报告中首次明白准确地提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场行情报价、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更加高的要求，促使其在项目开发中更看重质量和效率。

　　合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧